Кадастровая стоимость при продаже квартиры

Содержание

Налог по кадастровой стоимости: новый порядок расчета дохода (#11504)

Кадастровая стоимость при продаже квартиры

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В 2016 году значительно поменялись правила расчета налога с продажи недвижимости. Закон ввел понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога.

Основная задача нововведения органичить возможность заключения сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости.

Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

♦ Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода
♦ Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила
   → недвижимость приобретена до 1 января 2016 года: применяем договорную цену
   → недвижимость приобретена после 1 января 2016 года: применяем кадастровую стоимость
♦ Расчет налога по договорной цене
♦ Расчет налога по кадастровой стоимости

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

Цитата из статьи 217.1 Налогового кодекса:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются .

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года.

Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Цитата из этой статьи:

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим.

– здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена.

Дата получения недвижимости в собственность – это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации .

Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб.

х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена после 1 января 2016 года: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7).

Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость – 3 780 000 руб.

Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если: – недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство).

В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену; – продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7.

Дата приобретения недвижимости не важна;

– у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Расчет налога по кадастровой стоимости

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
– недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
– у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость – 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость – 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал “Ваши налоги”
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ “КОММЕНТИРОВАТЬ”. ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА “ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ”.

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Источник: https://VashNal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-po-kadastrovoy-stoimosti-novyy-poryadok-rascheta

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году

Кадастровая стоимость при продаже квартиры

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2019. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Основные изменения в законодательстве

Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей. В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей.

Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной. Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене?

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  • Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или риэлторы, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с рыночной завышена в несколько раз. Особенно актуально это для больших городов.

Особенности сделок купли-продажи

Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  • Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  • Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  • Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.
  • Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  • Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены?

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  • заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  • установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги.

После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: https://prodatkvartiry.ru/gos-kadastr/prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti-v-2017-godu/.html

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость при продаже квартиры

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов).

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется “по старинке” – из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру.

В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб.

, который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) – 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. – 130 тыс.руб.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. – 1 млн.

))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) – 2 млн.руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.

) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб.

По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья – 1 млн.руб.

стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/kadastrovaya-stoimost/

Как рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость при продаже квартиры

Расчет налога с доходов вследствие продажи квартиры может быть тесно связан с величиной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Изучим то, каким образом можно проследить данную взаимосвязь на практике.

Какое имеет значение кадастровая стоимость квартиры при ее продаже?

​Рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости может потребоваться при участии продавца объекта недвижимости в разных правоотношениях.

Тот факт, определена ли кадастровая стоимость квартиры при продаже, может значительно повлиять на то, каким образом начисляется налог на доходы продавца соответствующего объекта недвижимости (в виде денежных средств, полученных от покупателя).

Кроме того, можно выделить и некоторые опосредованные механизмы влияния кадастровой стоимости квартиру на налогообложение доходов от ее продажи.

Так или иначе, кадастровая стоимость при определении величины налогов при продаже объектов недвижимости имеет значение с точки зрения:

  1. Определения налогооблагаемой базы по доходам продавца.

В соответствии с положениями новой статьи Налогового Кодекса России — статьи 217.1 НК РФ, кадастровая стоимость играет крайне важную роль при определении налогооблагаемой базы по доходу, возникшему вследствие продажи налогоплательщиком объекта жилой недвижимости (в рамках правоотношений, возникших после вступления указанной статьи НК РФ в силу — с 01.01.2016 года).

Если стоимость квартиры по договору — меньше кадастровой (по состоянию на начало года заключения сделки), которая умножена на 0,7 (фиксированный коэффициент, установленный НК РФ), то налоговая база принимается равной кадастровой стоимости. Если стоимость квартиры — больше, чем соответствующий показатель, то налоговая база принимается равной стоимости объекта недвижимости.

Разумеется, данная норма применяется, только если продавец квартиры по закону обязан платить налог. Положениями статьи 217.1 НК РФ и корреспондирующими нормами права установлены критерии, по которым гражданин в тех или иных случаях освобождается от уплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью.

В соответствии со статьей 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу (по выбору):

  • на 1 000 000 рублей;
  • на расходы, связанные с приобретением или постройкой проданной квартиры.

Пример.

Иванов в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей, а в начале 2017 года — продал ее за 2 500 000 рублей. Кадастровая стоимость данной квартиры по состоянию на начало 2017 года составляет 2 200 000 рублей.

При продаже квартиры налогооблагаемая база будет приниматься равной 2 500 000 рублей, поскольку показатель кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 — 1 540 000 рублей, меньше цены продажи квартиры по договору.

Иванов вправе уменьшить данную базу — на 2 000 000 рублей. Итоговая налогооблагаемая база по доходам продавца составит 500 000 рублей. С нее нужно будет уплатить НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

  1. Установления справедливой цены недвижимости.

Российский рынок недвижимости во многих сегментах — очень волатилен. Процессы ценообразования на нем подчас очень локализованы, и те или иные тренды, актуальные для одного муниципалитета, могут не отражать сущности экономических процессов в другом.

Кадастровая стоимость — показатель, который, с одной стороны, в значительной степени базируется на рыночной цене квартиры (в предусмотренных законом случаях  только на ней), с другой — предполагает рассмотрение Росреестром (ведомством, устанавливающим кадастровую стоимость объектов недвижимости) многих других критериев, например:

  • состояния здания, его месторасположение;
  • состояния инфраструктуры района;
  • материала постройки;
  • наличия неотделимых улучшений.

Таким образом, если указанные характеристики квартиры на невысоком уровне, то, несмотря на то, что относящиеся к соответствующему рыночному сегменту объекты недвижимости имеют одну стоимость, квартира может по кадастру иметь существенно меньшую цену.

И наоборот — недвижимость, которая традиционно не слишком востребована в городе (и потому, цены на нее не высоки), однако, имеет отличные характеристики — может быть оценена Росреестром выше средних рыночных показателей.

То есть, кадастровая стоимость в ряде случаев может быть первичным ориентиром для продавца недвижимости (когда стоит вопрос об определении справедливой рыночной цены конкретной квартиры). В этом смысле данная стоимость будет влиять на величину налогооблагаемой базы не только де-юре, но и де-факто.

Еще один возможный критерий влияния кадастровой стоимости на продажную (как следствие — на налогооблагаемую базу) заключается в оценке величины будущей налоговой нагрузки покупателя квартиры — с точки зрения уплаты имущественного налога.

Он привязан именно к кадастровой цене объекта недвижимости.

То есть, при высокой кадастровой стоимости квартиры ее покупатель может, сославшись на высокую стоимость налоговой нагрузки на квартиру в будущем, уговорить продавца сделать небольшую скидку на квартиру (и это также повлияет на величину налоговой базы).

И еще одна возможная трактовка взаимосвязи кадастровой цены и продажи квартиры — определение величины налога с учетом месяца, в котором продана квартира.

Дело в том, что имущественный налог по кадастровой стоимости рассчитывается исходя из общего количества полных месяцев владения человеком объектом недвижимости в течение года.

Если, к примеру, человек продал квартиру в конце октября 2016 года, то и налог по кадастровой стоимости будет платить за 10 месяцев 2016 года. В свою очередь, у покупателя соответствующего объекта недвижимости возникнет обязанность уплатить имущественный налог за ноябрь и декабрь 2016 года.

Пример.

Иванов продал свою квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей в конце февраля 2017 года. Покупатель данной недвижимости Петров будет обязан уплатить за нее имущественный налог за 10 месяцев, а Иванов — за 2, в течение которых владел квартирой.

По данным расчета на сайте https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ за полный год владения квартирой за 2017 год уплачивается налог на имущество в сумме 1800 рублей. Фактически, Петров должен будет заплатить 1500 рублей ((1800 / 12)*10), а Иванов — 300 рублей ((1800 / 12) * 2).

В принципе, в рамках правоотношений с участием продавца и покупателя (по договору купли-продажи), а в предусмотренных законом случаях — Налоговой службы (ФНС), могут наблюдаться сценарии, при которых отмеченные правовые механизмы влияния кадастровой стоимости на величину налога будут наблюдаться одновременно.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Итак, мы изучили то, какую роль играет величина кадастровой стоимости квартиры при ее продаже. Полезно будет также узнать, каким образом налогоплательщик  прежде чем планировать сделку, может узнать кадастровую цену принадлежащего ему объекта недвижимости. Законодательство РФ предусматривает следующие варианты решения данной задачи:

  1. Обращение в Росреестр в целях получения выписки из Единого государственного реестра объектов недвижимости.
  2. Осуществление онлайнового запроса – через Фонд данных государственной кадастровой оценки (доступен на сайте Росреестра).

Правда, чтобы получить сведения из Фонда, необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости — он может быть запрошен уже посредством личного обращения в Росреестр.

Если у налогоплательщика есть вопросы по поводу величины кадастровой стоимости (например, она кажется чрезмерно завышенной), то он вправе направить в Росреестр обращение с просьбой предоставить разъяснения касательно кадастровой цены того или иного объекта недвижимости. Ведомство обязано предоставить соответствующие разъяснения гражданину в течение 30 дней после получения запроса от него.

Если разъяснения от Росреестра не устроили налогоплательщика — он вправе инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости объекта. Изучим ее особенности подробнее.

Пересмотр кадастровой стоимости квартиры: нюансы

Пересмотр кадастровой цены объекта недвижимости может быть осуществлен:

  1. Через ведомственную комиссию.
  2. В судебном порядке.

Пересмотр кадастровой стоимости через ведомственную комиссию

При этом, задействование первого варианта по законодательству не является приоритетным. Гражданин вправе сразу же обратиться с иском в суд. Однако, обращение в комиссию на практике может быть не менее результативным. Для того, чтобы осуществить его, нужно:

  1. Составить заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости квартиры, и приложить к нему:
  • выписку из государственного реестра объектов недвижимости;
  • копию документа, удостоверяющего право собственности на квартиру;
  • документы, подтверждающие позицию владельца недвижимости о том, что ее кадастровая стоимость определена некорректно;
  • документы, подтверждающие рыночную оценку объекта недвижимости (если оспаривается установление кадастровой стоимости исходя из рыночной).
  1. Принести заявление и указанные документы в Росреестр.

Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости (образец)

В течение месяца комиссия, отвечающая за решение вопросов с определением кадастровой цены объектов недвижимости, должна рассмотреть заявление и дать ответ по нему. При этом, решение о том, каким будет ответ, комиссия принимает на отдельном заседании, и на нем вправе присутствовать владелец объекта недвижимости (он должен быть проинформирован о дате заседания).

Если аргументы владельца квартиры будут признаны достаточно вескими, то Росреестр в течение 5 дней инициирует корректировку кадастровой цены объекта недвижимости, направляя необходимые данные в компетентные структуры Росреестра.

Пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке

Если результаты работы комиссии Росреестра не устроят владельца квартиры — он вправе обратиться в суд. Для этого нужно:

  1. Составить заявление в соответствии с требованиями Административно-процессуального кодекса. В нем должны содержаться:
  • формулировки о том, что гражданин решает оспорить те или иные действия или же бездействие комиссии Росреестра;
  • формулировки о желании владельца квартиры изменить ее кадастровую стоимость.

В заявлении также необходимо зафиксировать:

  • название суда, в который оно подается;
  • ФИО, адрес и иные требуемые персональные данные истца;
  • название, адрес и иные требуемые сведения о территориальном представительстве Росреестра, которое будет ответчиком.

В заявлении также важно отразить:

  • сведения в подтверждение факта нарушения интересов истца;
  • доводы, которые обосновывают исковые требования;
  • сведения о результатах взаимодействия с комиссией (если оно осуществлялось до обращения в суд).

Заявление может быть дополнено различными документами, письменными доказательствами. В общем случае оно сопровождается:

  • уведомлениями о вручении лицам, которые имеют отношение к спору, копий заявления и документов;
  • выпиской из государственного реестра объектов недвижимости;
  • нотариально заверенной копией свидетельства о праве собственности на квартиру;
  • документами, удостоверяющими недостоверность сведений, что использованы Росреестром при определении кадастровой цены квартиры;
  • решением комиссии Росреестра (опять же, если гражданин туда обращался);
  • квитанцией об уплате истцом госпошлины в величине 300 рублей.

Данный список — не исчерпывающий, и он может дополняться иными документами в зависимости от специфики конкретного иска. Например — если человек обращался за помощью к адвокату, то потребуются документы, удостоверяющие полномочия представителя. Кроме того, адвокат может инициировать предоставление в суд иных источников в целях подтверждения позиции истца.

  1. Направить исковое заявление, дополненное необходимыми документами, в суд субъекта РФ.

Это нужно успеть сделать:

  • в течение 5 лет с момента внесения в государственный реестр некорректных — по мнению владельца квартиры, сведений об объекте недвижимости;
  • в течение 3 месяцев с момента обнаружения истцом факта нарушения его прав и свобод вследствие действий или бездействия Росреестра.

Если суд встанет на сторону гражданина — Росреестр внесет в государственный кадастр необходимые изменения.

Они будут действующими для всех правоотношений с 1 января года, в котором подано заявление суд, или с момента внесения в кадастр исходных сведений о квартире — если данная запись появилась в кадастре позднее 1 января года, в котором судом рассматривалось исковое заявление владельца квартиры.

Источник: https://law03.ru/finance/article/raschet-naloga-s-prodazhi-kvartiry-po-kadastrovoj-stoimosti

Как влияет кадастровая стоимость на продажу квартиры – Юридический справочник

Кадастровая стоимость при продаже квартиры

Доброго времени суток!

Некоторое время назад мы с коллегами обсуждали положение дел на российском рынке недвижимости. Продажа недвижимости облагается, конечно, совсем немаленькими налогами, вследствие чего количество спекуляций в этой сфере достигает немыслимых масшатбов. Подажа квартиры ниже кадастровой стоимости — одна из самых распространенных схем обмана государства, но с недавних пор она стала невыгодна.

Итак, для чего нужна кадастровая стоимость квартиры и можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости, вы узнаете из следующей статьи.

Стоимость недвижимости — рыночная и кадастровая

У домов и участков есть как кадастровая стоимость, так и рыночная

У домов и участков есть как кадастровая стоимость, так и рыночная. О том, есть ли между ними взаимосвязь и на что они влияют, мы расскажем в этой статье.

Для начала надо разобраться, что такое рыночная и кадастровая стоимость.

Рыночная цена — это те деньги, которые реальный покупатель готов заплатить за данный дом, участок.

Квалифицированный агент по недвижимости способен довольно точно определить, за сколько возможно продать тот или иной объект недвижимости, будь то коттедж, деревенский дом, летняя дача или пустой земельный участок.

Делает он это на основании своего многолетнего опыта продаж именно в этом месте, статистики продаж за последний год, знаний о тенденциях рынка недвижимости.

Кадастровая стоимость — это некая сумма, которую государство определило для взимания налогов и реализации других государственных задач. Информация о кадастровой стоимости большинства объектов недвижимости — это открытая информация, и она доступна на сайте Росреестра, а также отражена в кадастровом паспорте объекта.

Как же определяется кадастровая стоимость? Группа чиновников анализирует некий перечень документов, учитывая рекомендации многочисленных государственных органов, в том числе и пожелания по сбору налогов и госпошлин, и назначает кадастровую стоимость всех участков данной категории назначения в данном населенном пункте. Никто из этих чиновников не знает местные особенности, участка не видит и не должен видеть.

При этом реальные рыночные стоимости двух соседних участков могут отличаться в разы. Один поднят и выровнен, другой — нет, на одном свалка, на другом — сад, один граничит с лесополосой, другой — с авторемонтной мастерской. И так далее.

Кадастровая оценка может быть близка к рыночной, но в большинстве случаев она существенно отличается в большую или меньшую сторону. Наибольшие расхождения в оценке государством и рынком для земельных участков наблюдается в Пушкинском, Курортном, Красносельском и Петродворцовом районах, где кадастровая оценка может быть в 1,5—2 раза выше рыночной.

Первый повод сравнить кадастровую и рыночную стоимость — определение, за какую сумму продавать дом и участок.

А вот если кадастровая стоимость заметно выше рыночной, то есть той, которую рекомендовал агент по недвижимости, то ситуация становится менее понятной.

Если продавец настаивает на постановке в рекламу его недвижимости по кадастровой стоимости, то это приводит к нескольким месяцам пустого ожидания звонков от покупателей, которые не реагируют на рекламу объекта по явно завышенной цене.

Второй повод сравнивать кадастровую и рыночную стоимости — это налоги

Второй повод сравнивать кадастровую и рыночную стоимости — это налоги.

1 января вступили в силу поправки в налоговый кодекс РФ, которые меняют порядок уплаты продавцом налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости.

В нашей стране существует единый подоходный налог 13%. В результате сделки продавец получает доход, значит, должен заплатить подоходный налог.

Тут уместно вспомнить, какие в нашей стране существует льготы при налогообложении:

  1. Ежегодный налоговый вычет на один миллион рублей при продаже недвижимости. То есть, если вы получили доход от продажи 1,5 миллиона рублей, то налог вы платите только с полумиллиона рублей: 500 000×0,13=65 000 рублей. Если ваш доход составил меньше 1 млн. рублей, то налог при продаже вам платить не надо.
  2. От уплаты налога освобождаются те, кто оформил свое право собственности более 5 лет назад. Особые льготы, а именно снижение этого срока до 3 лет, даны тем, кто получил недвижимость от близких родственников и членов семьи в дар или по наследству, приватизировал жилье, получил недвижимость по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Теперь считаем налог, если владеем продаваемой недвижимостью недавно, то есть не имеем права на освобождение от налога.

Что нового? Так вот, если раньше при расчете налога учитывалась сумма, указанная в договоре купли-продажи Объекта, то есть рыночная, сейчас это будет так же только в случае, если рыночная больше кадастровой.

Если же в договоре купли-продажи указана цена меньше кадастровой, то для расчета налога будут использовать расчетную стоимость. Расчетная стоимость равна кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Например, продаем участок в Павловске. Его кадастровая стоимость 15 миллионов рублей, покупателя удалось найти на 9 миллионов рублей, в договоре купли-продажи указано 9 миллионов рублей.

Налог считаем следующим образом:

  • Для начала вычисляем расчетную стоимость: 15 000 000×0,7=10 500 000.
  • Из расчетной стоимости вычитаем ежегодный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей: 10 500 000–1 000 000=9 500 000.
  • Вычисляем из полученной разницы налог: 9 500 000×0,13=1 235 000.

Таким образом получается, что продавец должен уплатить налог 1 235 000 рублей.

Особенно внимательны должны быть продавцы, которые на вырученные от продажи своей недвижимости деньги собираются покупать другую недвижимость или совершать иную крупную покупку. Им надо учитывать, что в любом случае у них должна оставаться достаточная для оплаты налогов сумма.

Другой вариант — отказаться от продажи своей недвижимости и ждать, когда исполнится 5 лет с момента регистрации на нее права собственности, что тоже рискованно. За это время многое может произойти, может измениться стоимость объекта, а может и законодательство. Решение принимает продавец, главное, чтобы он делал это осознанно.

Новый закон закроет схемы ухода от налогов при продаже квартир

Поправки в Налоговый кодекс, ужесточающие порядок налогообложения доходов граждан от продажи недвижимости, подписал президент Владимир Путин

Поправки в Налоговый кодекс, ужесточающие порядок налогообложения доходов граждан от продажи недвижимости, подписал президент Владимир Путин.

Предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличится в 2016 г. с трех лет до пяти.

А налогооблагаемая цена сделки не сможет оказаться менее 70% от кадастровой стоимости квартиры за вычетом расходов на покупку.

Сейчас от НДФЛ освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет, если меньше, действует вычет — 1 млн руб. или расходы на покупку недвижимости. Поправки в Налоговый кодекс должны были лишить рантье возможности уклонится от налогов: они нередко занижают формальную стоимость проданного объекта.

Концепция законопроекта Минфина была жестче: от НДФЛ освобождался доход от продажи только единственного жилья. Потом от идеи отказались, а в депутатском проекте было указано, что для освобождения от налога нужно владеть объектом не менее семи лет. Затем срок был уменьшен до 5 лет.

В итоге новый порядок получения льготы распространится только на сделки после 1 января 2016 г., объяснял автор законопроекта, председатель бюджетного комитета Госдумы Андрей Макаров. После 2016 г.

трехлетний период владения для получения льготы продолжит действовать для приватизированного жилья, полученного по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением.

У регионов будет право обнулить срок владения.

Норма запоздала, считает руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов: рынок вторичной недвижимости стагнирует с 2008 г., спекулянты потеряли к нему интерес. Предпосылок для роста цен нет, отмечает он, в жилье инвестируют для сохранения накоплений, а не их приумножения. К тому же многие сделки проходят не за деньги, а по обмену, говорит Таганов.

Увязка цены продажи с кадастровой стоимостью увеличит риски продавца, предупреждает член совета Российского общества оценщиков Евгений Нейман: из-за неадекватной кадастровой оценки «законная» цена сделки может оказаться выше рыночной.

Этот риск особенно велик в текущей ситуации, предупреждает он: валютные риски могут серьезно повлиять на рынок, а кадастровая оценка может не меняться в течение пяти лет.

Сделки будут затягиваться, прогнозирует Нейман: продавцам придется оспаривать кадастровую оценку.

Источник: http://allelets48.ru/kak-vliyaet-kadastrovaya-stoimost-na-prodazhu-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.